[新聞]日本地價復甦,東京奧運後不動産市場前景看好

日本的令和元年,日本各地方政府對全國約21500 個地點做地價調查結果出爐, 根據日本國土交通省近日發布一項截至2019 年7 月1 日為止的數據顯示, 日本基準地價連續2 年上漲, 商業用地則連續3 年上漲, 而且地價復甦的趨勢已從三大城市圈(東京、大阪、名古屋) 擴大到4 個地方城市(札幌、仙台、廣島、福岡), 這4 個地方城市的商業用地價格上漲10.3% , 住宅用地上漲4.9% , 超過三大城市圈的住宅用地的漲幅, 且商業用地自平成3 年以來, 為時隔28 年的首度上漲, 乃致全國地價都有擴散的趨勢。

除了基準地價調查是每年7 月1 日統計於9 月公佈之外, 日本國土交通省每年3 月還會公佈1 月1 日的公示地價調查(標準地每平方公尺之正常價格), 公示地價現在已成為一般土地交易價格指標, 是判斷土地合理價格之客觀準則, 而基準地價則是對公示地價進行適當之補充修正。

探究基準地價上漲的原因還是受益於觀光客大幅成長, 在訪日遊客激增的刺激及日本的超低利率時代來臨的誘因下, 也帶動法人機構的投資, 日本全國商業用地價格整體上漲了1.7%,而交通便利性等條件好的住宅需求持續暢旺, 辦公室市場的活躍, 還有因外國遊客增加帶動零售店面、飯店等需求, 建商搶建地蓋旅館更活絡了商用不動產,

另一方面,無法受惠於訪日遊客的地區、缺乏再開發項目的地區等狀況仍然低迷,地方城市整體的地價下跌 0.3%,依然處於下跌區間。按照具體都道府縣來看,25 個縣的住宅用地和商業用地均出現價格下跌。鳥取、島根、山梨等 9 個縣的縣政府所在城市的商業用地價格持續下跌。人口減少、加上無法吸引訪日遊客等,使得地方城市不動產持續低迷,整體而言都會及地方兩極化更加明顯。

本葉國際資產管理株式會社社長表示, 整體而言日本房市正處於上升階段,特別是主要都市因為用地取得越來越困難, 所以只要有再開發題材及計畫的區域, 例如東京的涉谷、品川、日本橋等再開發題材豐富的區域,不管是商用不動產或住宅都非常的搶手,這些是蛋黃區中的蛋黃, 不動產投資Location、Location、Location 是不變的道理。

雖然這兩三年來台灣和大陸的投資人趨向穩定,而來自港澳的投資人大幅增加,尤其受惠於日本政府放寬歸化及優秀人才簽證,日本當地銀行也提供這部分的人自用優惠住宅貸款,帶來旅日的華人購買自用住宅或者投資收益性不動產的需求。最近本葉國際資產管理株式會社和三菱地所 Residence 在東京合辦的不動産說明會,出乎意料的踴躍,更說明了此一現象.

 提醒投資者還是以東京都心區域為首選, 因為大都會區地狹人稠, 租金高且穩定是不變的道理, 漲幅也比較多, 雖然地方城市短期看來漲幅是不錯, 但投資畢竟是要轉手後找到它的出口才是投資重點, 因為地方城市接手的交易量低, 建議投資人在投資前要三思多多比較。

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2019.12.14



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